一線城市寫字樓租金回到10年前 2023甲級寫字樓市場整體空置率上行

• 黃江 2023年7月18日 來源：新浪 468 24
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上半年，上海，深圳、北京等一線城市的甲級寫字樓租金基本回到10年前的水平。各個寫字樓業主都在搶新增需求，為了留住企業，其所在園區在爭取更大的政策扶持力度，比如提供更加優惠的稅收政策，降低企業的運營成本等。

受空置率上行影響，各城寫字樓租金都有不同程度的下滑。截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

一線城市寫字樓租金回到10年前

上半年，上海，深圳、北京等一線城市的甲級寫字樓租金基本回到10年前的水平。各個寫字樓業主都在搶新增需求，為了留住企業，其所在園區在爭取更大的政策扶持力度，比如提供更加優惠的稅收政策，降低企業的運營成本等。

7月17日，仲量聯行發布的2023年二季度杭州商業地產市場報告，辦公樓市場中甲級辦公樓平均凈租金為138.9元/平方米/月，環比下降了0.7個百分點。乙級辦公樓平均凈租金105.3元/平方米/月，環比下降0.8個百分點。

今年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，4個新項目投入使用合計新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。

戴德梁行指出，供應影響下深圳全市甲級寫字樓市場整體空置率上行，到年中錄得24.5%的空置率，較去年底上升1.6個百分點。

供應大增導致寫字樓空置率上升的城市還有廣州。戴德梁行數據顯示，琶洲商務區的多個項目完成竣工驗收并集中投入使用，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應達39.8萬平方米，是過去五年同期水平的最高值。

在新增供應的拉動下，上半年廣州甲級寫字樓凈吸納量錄得8.1萬平方米。但由于租戶推進租賃決策較為審慎，因此成交面積普遍偏小。這些因素疊加下，廣州全市甲級寫字樓空置率延續上升趨勢至18.0%，較去年底增加4.1個百分點。

上海情況類似，戴德梁行數據顯示，僅二季度，上海甲級寫字樓有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。受持續供應影響，二季度甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環比上揚1.28個百分點，比去年底增加4.1個百分點。

上半年上海寫字樓運行數據

進入7月中旬，五大行陸續發布上海寫字樓上半年運行數據。

據戴德梁行統計，2023年第二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量為3.09萬平方米，環比、同比分別下滑77.5%、59.9%。甲級寫字樓整體空置積率攀升至18.59%。

供應量方面，據世邦魏理仕統計，2023年上半年，上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應52.9萬平方米，同比上升265%，下半年預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近10年來最高水平，供應量主要分布于花木、北外灘、前灘、徐匯濱江、真如等板塊。

戴德梁行統計數據顯示，截至上半年底，北京甲級寫字樓租金約為316.2元/平方米/月，比去年底下滑1.7%;上海則約為244.7元/平方米/月，半年降幅約為1.1%;深圳、廣州半年租金降幅更為明顯，分別下降3%至197.5元/平方米/月、下降3.3%至161元/平方米/月。

2023年杭州辦公樓市場租金下降

而杭州市場的租金下降，和供需關系以及空置率相關。辦公樓方面，根據仲量聯行，二季度杭州兩個甲級辦公樓項目入市，為EFC歐美金融城T9和觀云錢塘城T1，共計帶來約13.78萬平米的新增供應，甲級辦公樓市場空置率由此升至23.4%，環比上升了2.8個百分點。

分板塊來看，阿里總部所在地未來科技城板塊的辦公樓租金為3.46元/平米/天，下跌了4.1%，降幅最大。而傳統的武林商圈、黃龍商圈租金降幅緊隨其后，租金下跌幅度都在2%以上，分別下跌了2.6%和2.2%。

二季度全市零售物業租金也繼續下降，首層凈有效租金環比下降0.2%至519.3元/平方米/月。核心商圈零售市場平均凈有效租金達961.7元/平方米/月，環比略有回升，而非核心商圈的租金則保持下跌趨勢，凈有效租金環比下降0.6%。

上述核心商圈是指武林、湖濱和錢江新城，武林和湖濱首層凈有效租金不變，錢江新城首層凈有效租金甚至還上升了0.9%。但城東、城北凈有效租金下跌幅度分別為7.7%和4%。

根據中研普華研究院《2023-2028年寫字樓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

全球寫字樓價值蒸發8000億美元

麥肯錫預測，到2030年，全球包括倫敦、紐約、巴黎在內的9大城市的寫字樓價值保守估計可能蒸發8000億美元。

麥肯錫全球研究所(McKinsey Global Institute)在最新發布的一份報告中表示，“辦公室+居家”的混合模式和遠程辦公正在重塑商業地產的核心——寫字樓的價值，寫字樓的空置率將繼續上升。

麥肯錫在報告中模擬了到2030年全球主要的9個城市的寫字樓估值面臨的影響，預計寫字樓的估值到2030年將縮水8000億美元，較2019年水平下降26%;極端情況下，降幅甚至有可能達到42%。

在較為樂觀的情況下，到2030年，全球對辦公空間的需求將下降13%。到辦公室出勤率將比疫情前低30%，每天只有37%的人回到辦公室。

麥肯錫表示，如果美國基準利率繼續上升，對寫字樓的影響可能會更大。凱投宏觀曾在報告中指出，預計到2025年底，美國寫字樓的房價預計將比峰值暴跌35%，最快到2040年才能恢復到疫情前的水平。

穆迪分析公司公布的數據顯示，今年第一季度，美國商業地產價格出現了10多年來的首次下跌，跌幅不到1%，主要是受到多戶住宅和辦公樓價格下跌的拖累。

《2023-2028年寫字樓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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